איך לחשב תשואה תפעולית ובמילים אחרות תשואה ריאלית?

הרבה אנשים משתמשים במושג "תשואה". גם אלו שעוסקים בנדל"ן וגם משקיעים שמחפשים תשואה גבוהה ככל האפשר על ההשקעה שלהם.
אולם חשוב להבין את המושג לאשורו של עניין, כיצד מחשבים תשואה ומה העקרונות שכדאי לאמץ כשמחפשים השקעה עם תשואה גבוהה.

ככלל, תשואה היא צפי ההכנסות מהשכרת נכס בניכוי ההוצאות הישירות.
חישוב זה אינו משקלל בתוכו את המיסים (מס הכנסה) שיחולו על המשקיע מעצם בעלותו בנכס.

תשואה תפעולית (או בשפה המקצועית: Cap Rate) היא התשואה אותה מקבל המשקיע מעצם השכרת הנכס שבבעלותו.

אופן החישוב הוא מאוד פשוט:

מחלקים את סך עלות חודשי השכירות שהתקבלו במהלך 12 חודשים בשווי הנכס כפי שנרכש. 
כך לדוגמא אם רכשתי נכס ב- 500,000 ש"ח ואני משכירה את הנכס ב- 2,500 ש"ח לחודש,
אני אחלק את התוצאה של 2500*12 = 30,000 ש"ח ב- 500,000 ש"ח ואקבל 0.06 שהם 6% תשואה בשנה (ברוטו). 

יחד עם זאת, חשוב לזכור שחישוב זה אינו החישוב הסופי של כל העלויות שהמשקיע יישא בהן במהלך השנה.
יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות עבור דמי תיווך, עורכי דין, שיפוצים, עלות רואה חשבון בסוף שנה וייתכן שעוד הוצאות. 

לרוב מקובל לחשב את שכר הדירה בישראל עבור 11 חודשים בלבד על מנת לתת ביטוי להוצאות הנוספות אולם חשוב לומר שגם חישוב זה אינו חישוב מדויק. 
בדוגמא שנתתי קודם, לו נחשב 2,500 ש"ח רק עבור 11 חודשים כנגד אותה השקעה 500,000 ש"ח אזי התשואה כבר תעמוד על 5.5% ולא 6% כקודם.

ההמלצה שלי היא לא להסתנוור מהתשואות המפורסמות אלא לבחון היטב את כלל ההוצאות. 
בנושא עלויות תיווך, עורכי דין והוצאות סגירת עסקה יש לחלק את העלויות הללו על פני מספר שנים קדימה שהמשקיע סבור שיחזיק בנכס שהרי מדובר בהוצאות חד פעמיות.